Как снять нежилое помещение в аренду от собственника; тонкости и нюансы сделки

Как снять нежилое помещение в аренду от собственника — тонкости и нюансы сделки

Аренда помещений – получение временного права на целевое использование объекта недвижимости взамен регулярных денежных взносов владельцу. Оформляются правоотношения подписанием соответствующего договора и носят срочный характер. Физическое (юридическое) лицо, получившее объект недвижимости в аренду, может его только использовать в рамках условий, прописанных в контракте.

Что такое коммерческая аренда?

Когда вы планируете арендовать новое помещение для бизнеса, есть много разных моментов, которые следует учесть.

Коммерческая аренда — это юридически обязывающий договор между собственником коммерческой недвижимости (арендодателем) и арендатором (арендатором), по которому арендодатель передает помещение во владение и пользование арендатору для коммерческих целей. Следует очень тщательно читать и анализировать все условия договора, а не только размер арендной платы. Если какая-либо из сторон не выполнит условия соглашения, это может привести к штрафам, невозможности пользования помещением или даже расторжению договора аренды.

Заключение договора

Заключение договора – один из важнейших этапов от его юридической грамотности будут зависеть Ваши дальнейшие нормальные взаимоотношения с арендодателем.

Первое, на что следует обратить внимание – это наличие в договоре полного описания предмета договора – т.е. должно быть полностью описано помещение от собственника, которое Вы арендуете. В договоре необходимо указать точный адрес, приложить к нему кадастровый план и регистрационные данные из ЕГРП.

Договор должен содержать такие сведения, которые помогут определенно установить объект, который сдается в аренду. Иначе, сделка будет считаться недействительной, и не повлечет никаких юридических последствий.

Если вы имеете дело с субарендой, помимо прав собственника, уточните наличие возможности у арендатора сдавать помещение в аренду. Возможность субаренды обычно закрепляется одним из пунктов договора аренды.

Представитель компании – арендодателя должен обладать полномочиями по заключению подобных сделок, обычно такими полномочиями наделяет приказ. Если представитель осуществляет деятельность по доверенности, к договору аренды необходимо приложить её копию.

Другими пунктами договора, которые также стоит проверить, будут являться коридорный коэффициент, который представляет собой плату за места общего пользования и дополнительные услуги, такие как парковка, охрана и др.

Такие расходы могут достаточно существенными и обычно указываются в договоре как отдельный пункт, или выражаются в виде коэффициента. Если арендодатель не указывает этих расходов отдельно, а просто повышает арендную стоимость – подписывать такой договор не стоит.

Кроме того, проследите, чтобы реальные размеры помещения и размеры, указанные в договоре и технической документации совпадали. Часто бывают случаи, когда за счет перепланировки, не зафиксированной в документах, фактическая площадь помещения уменьшается, а арендодатель завышает площадь в договоре.

Договор также будет считаться не заключенным, если в нем не указана сумма и форма оплаты за помещение. В некоторых случаях, указывается сумма за все помещение, в других – стоимость единицы площади, например цена за квадратный метр.

В настоящее время, в соответствии с законодательством, арендодатель не имеет права в одностороннем порядке повышать сумму арендных платежей. Поэтому в договоре лучше всего прописать, как и на каких условиях это будет происходить. Например, по обоюдному согласию арендодателя и арендатора, не чаще 1 раза в год.

Правила съёма: Как безболезненно арендовать помещение Конфликты арендатора с собственником помещения — крайне распространённое явление. H&F разобрался в том, как правильно составить договор аренды, чтобы не столкнуться с неприятностями.

Наряду со стройподрядом, аренда — один из наиболее распространённых источников судебных споров. Причины этому две: во-первых, сами участники оборота не вполне понимают тонкостей арендных отношений, и, во-вторых, само законодательное их регулирование неоднозначно и порой подразумевает полярные позиции в отношении одного вопроса. Чтобы избежать проблем, на договор аренды стоит смотреть глазами юриста, то есть использовать чёткий алгоритм изучения документа, последовательно задавая себе ряд вопросов.

Вопрос первый: кто является контрагентом? На сайте Высшего арбитражного суда можно посмотреть, насколько этот арендодатель конфликтен, в скольких судебных делах участвовал. Общую информацию о компании можно найти на nalog.ru и в системе СПАРК. Далее необходимо проверить правомочие контрагента на заключение договора. Если его подписывает генеральный директор, запрашиваем решение о его назначении, если другой сотрудник компании — доверенность. Если контрагент сам является арендатором, необходимо также проверить его полномочия как арендатора — имеет ли он право сдавать имущество в субаренду. Если этого права не прописано в его собственном договоре аренды, то ваш с ним договор можно заключить лишь с письменного согласия основного арендатора. В целом, если вы субарендатор, режим договора аренды для вас не безразличен.

Второй вопрос: что вы берёте в аренду? Важно понимать, что объектом арендных отношений может быть только индивидуально определённая вещь. Так, например, нельзя взять в аренду просто ручку, но можно «чёрную перьевую ручку компании Parker со стальным пером и корпусом из латуни». Это же касается и помещений. Если вы снимаете не всё помещение, а его часть (например, точку в торговом центре), к договору нужно обязательно прилагать поэтажный план, на котором графически показано местоположение вашей точки. Точная площадь помещения определяется путём совместного обмера площади вместе с представителем арендодателя. Также стоит запросить выписку из Единого государственного реестра прав недвижимого имущества на участок, который берётся в аренду.

нельзя взять в аренду просто ручку, но можно «чёрную перьевую ручку компании Parker со стальным пером и корпусом из латуни»

Она не очень дорогая. Из неё вы узнаете, есть ли у арендодателя права на сдачу имущества в аренду, не заложено ли оно, ведутся ли по отношению к этому объекту судебные споры. Вполне вероятно, что права собственности у этого лица не будет. Но это не означает, что договор не может быть заключён. Так бывает, например, при строительстве помещений: торговый центр уже построили, а право собственности на него ещё не оформили. Для таких случаев практика выработала такую вещь, как предварительный договор аренды. Единственный объект этого договора — обязательство заключить договор после того, как арендодателем будет получено право собственности. В этом договоре обычно прописывают, что вы можете пользоваться имуществом в полной мере и до заключения основного договора.

Сколько

Поняв, кто перед нами и что мы берём в аренду, можно перейти к формулированию условий договора. Арендная плата может представлять собой твёрдую сумму или формулу расчёта, складывающуюся из различных коэффициентов. Главное, чтобы она была фиксированной. Нельзя позволять, чтобы некая переменная в формуле полностью зависела от воли одной из сторон — например, уточняющий коэффициент арендодателя, который тот сообщает каждый месяц. Это может привести не только к злоупотреблениям одной стороны, но и к тому, что суд признает цену договора недействительной. В договоре важно указать, включает ли цена налог на добавленную стоимость (НДС).

Интересный момент — арендная плата также не может быть установлена в виде оплаты коммунальных платежей или расходных материалов. Условно говоря, она не может быть равна тому, что вы сами тратите, потому что договор аренды всегда должен быть возмездным. По закону арендная плата не может повышаться чаще раза в год, если другое не указано в договоре. Повышение платы, которое происходит иным способом, должно быть зафиксировано в договоре. Естественно, в договоре стоит избегать любых односторонних полномочий, в том числе права арендодателя изменять плату, например, на основании отчёта оценщика.

Ремонт

При формулировании условий договора следует обратить внимание на ответственность сторон за его нарушение: какой предусмотрен порядок возмещения договорных убытков. Если что-то сломается, выйдет из строя, каким образом и кем это будет компенсировано. Когда вы берёте помещение в аренду, то по истечении срока договора вы обязаны вернуть его в таком же состоянии с учётом естественного износа.

Если вы хотите провести ремонт, который приведёт к так называемым неотделимым улучшениям помещения, стоит максимально подробно прописать его условия в контракте

Перед подписанием договора следует получить заключение оценщика, в котором будут отмечены состояние и недостатки помещения. Если недостатки не прописаны в договоре, вы вправе требовать возмещения расходов на проведение капитального ремонта, ссылаясь на необходимость их устранения. Если вы хотите провести ремонт, который приведёт к так называемым «неотделимым улучшениям» помещения, стоит максимально подробно прописать его условия в контракте. В нём стоит указать некую стоимость этих улучшений, которую обязуется компенсировать арендодатель.

Регистрация

Если вы заключаете договор сроком более года, обязательно нужна его государственная регистрация. По этой причине многие договоры аренды оформляются на 11 месяцев. Интересный нюанс: для договора на неопределённый срок регистрация не нужна, так как этот срок может составлять как меньше, так и больше года.

для договора на неопределённый срок регистрация не нужна, так как этот срок может составлять как меньше, так и больше года

Регистрация — это дополнительная защита ваших прав. Например, вы сможете защитить себя от ситуации, при которой помещение сдаётся в аренду сразу двум арендаторам. При этом, государственная регистрация тормозит оборот — нужно потратить значительное время на сбор документов и ожидание вердикта.

Продление

Арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности по договору, имеет преимущественное право перед третьими лицами на заключение договора аренды на новый срок, если он заведомо уведомил арендодателя о своём желании воспользоваться этим правом.

Новый договор автоматически заключается на неопределённый срок. Стоит помнить, что при неопределённом сроке есть ограничения, связанные с тем, каким образом стороны должны уведомить друг друга о том, что они расторгают договор. Также наличие преимущественного права не означает, что арендатор может требовать от арендодателя заключения нового договора на прежних условиях. Арендодатель никак не связан условиями прежнего договора.

Расторжение

По закону, односторонний выход из обязательств у нас недопустим, то есть договор не может быть расторгнут по желанию одной из сторон, если это условие не прописано в самом договоре. Арендодатель не может просто по своей прихоти выкинуть арендатора со своей территории, поменять замки, тем самым препятствуя законному использованию имущества. Он имеет право сделать это только при условии, что арендатор совершил так называемое существенное нарушение. Список этих существенных нарушений должен быть заранее прописан в договоре.

Благодарим за помощь в подготовке материала Евгения Упорова, юриста компании «Монастырский, Зюба, Степанов & Партнёры».

Где искать предложения об аренде?

Благо, это не проблема сегодня. Есть известная доска объявлений Avito, Циан, Домофон и другие.

Далее, существуют агрегаторы, например БИБОСС или АРЕНДАТОР, которые собирают все объявления о сдаче и продаже коммерческой недвижимости.

Интернет переполнен объявлениями об аренде, так что нет проблемы «где найти» – есть проблема с качеством этих площадей

Можно нанять агента, который будет искать для вас помещение.

Если вы знаете конкретные торговые центры, дома, здания, где хотите арендовать помещение, – напрямую свяжитесь с владельцем или его отделом аренды.

Шаг 3. Пройти аккредитацию на площадках для торгов

Чтобы взять помещение в аренду, вы должны поучаствовать в онлайн-торгах. В Москве их организует Департамент по конкурентной политике, а доступные для аренды помещения публикуются на Инвестиционном портале.

Также большое количество вариантов публикуется на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов: torgi.gov.ru.

Прежде чем участвовать в торгах, вам необходимо пройти аккредитацию на электронной площадке. Лучше сделать это заранее, так как процесс одобрения проходит 3–5 дней.

Чтобы получить аккредитацию, подайте онлайн-заявку со сканами документов:

• Выписка из ЕГРИП или ЕГРЮЛ, полученная не ранее чем за полгода до публикации извещения о проведении аукциона на сайте торгов.
• Заявления об отсутствии решения о ликвидации компании; признания компании или ИП банкротом; открытого конкурсного производства; приостановления деятельности из-за административного правонарушения.
• Если заявка от юрлица — сканы учредительных документов.
• Решение о согласии на совершение крупной сделки, с указанием её суммы и других существенных условий.

После аукциона

При победе на аукционе необходимо подписать протокол проведения торгов, договор аренды и написать заявление в установленной форме. При проигрыше в торгах претенденту возвращается сумма задатка в течение пяти дней.

Сдающееся в аренду помещение обычно не имеет массы необходимых документов. Поэтому арендатору будет необходимо самостоятельно заключить все необходимые договоры и получить заключения (СЭС, о пожарной безопасности и т. п.).

С 3 июля 2018 года действует Федеральный закон от 03.07.2018 № 185-ФЗ, который расширяет имущественную поддержку малого и среднего бизнеса. Этот закон устанавливает бессрочное право выкупа арендуемого государственного и муниципального имущества и возможность использования земельных участков при оказании имущественной поддержки субъектам МСП.

Для этого необходимо не иметь задолженности по арендной плате, быть включенным в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, а также владеть или пользоваться арендуемым имуществом непрерывно в течение двух и более лет.

Что такое коммерческая недвижимость?

Коммерческая недвижимость представляет собой определенное помещение, сдаваемое корпоративным клиентам в целях получения прибыли. Может представлять собой как небольшой офис, также полноценное здание.

Объекты для коммерческих целей отличаются неприспособленностью для жилья. Однако к таким помещения также устанавливается ряд критериев:

• общая квадратура;
• транспортная доступность;
• наличие дополнительного оборудования;
• особые отделочные работы;
• соответствие температуры воздуха и влажности требованиям СанПин.

При недостаточном опыте лучше подбирать коммерческие объекты совместно с экспертом.

Возможные риски при сдаче помещения в аренду

Любой собственник переживает за состояние сдаваемого помещения и хочет иметь доход от сделки. Приведем главные риски собственников коммерческой недвижимости и расскажем, как от них защититься.

Нецелевое пользование помещением

В любом правильно подготовленном арендном договоре указываются цели его использования и условия эксплуатации. Это относится к оборудованию, сдаваемому с помещением.

Допустим, при заключении сделки арендатор обещал пользоваться помещением, как складом, а открыл в нем магазин. Арендодатель имеет право потребовать аннулирования соглашения, не возмещая внесенную арендную плату и наложения штрафа на арендатора.

Повреждение имущества

Объект был передан арендатору в хорошем состоянии, с техникой и оборудованием. Но однажды обнаруживается, что помещение пребывает в состоянии разрухи, оборудование сломано и т.д. В таком случае арендодатель может истребовать полного возмещения нанесенного ущерба. При этом возмещению подлежат не только расходы на ремонтные работы, но и стоимость (рыночная) сломанного оборудования.

Ответственность не предусматривается в тех случаях, когда помещение и имущество были испорчены при форс-мажорных обстоятельствах (пожар и т.д.).

Арендатор отказывается вносить арендную плату

Неаккуратные плательщики обычно наказываются материально. Хотя это осуществимо только при правильном оформлении/составлении арендного договора в нем четко прописаны сроки, порядок и размер ежемесячной арендной платы.